В последние месяцы Румыния активно реформирует свою налоговую систему, стремясь увеличить доходы бюджета и привести налогообложение в соответствие с рыночными реалиями. Одним из ключевых событий стал пакет фискальных мер, включающий удвоение налога на жилье для определенных категорий зданий. Это не просто разовая мера — эксперты предупреждают, что это лишь начало, и в 2026 году нас ждут дополнительные повышения, которые затронут аренду, цены на недвижимость и инвестиции. В этой статье мы разберем недавнюю публикацию в издании Adevărul, найдем дополнительные материалы по теме и особо остановимся на том, как новые ставки повлияют на владельцев заброшенных зданий и владельцев так называемых «цыганских дворцов» — роскошных, часто неавторизованных особняков, характерных для некоторых ромских общин. Все это в контексте рынка недвижимости Румынии, где изменения могут перестроить динамику спроса и предложения.
Удвоение налога на жилье: что говорит публикация в Adevărul
Статья «Dublarea impozitului pe locuințe e doar începutul. Ce alte scumpiri ne așteaptă în 2026» от 19 августа 2025 года фокусируется на втором пакете фискально-бюджетных мер, который вводит удвоение налога на здания, построенные без разрешения (за исключением тех, что возведены до 1 августа 2001 года). Это удвоение будет действовать в течение 5 лет с момента выявления нарушения. Цель — discouragement нелегального строительства и увеличение доходов местных бюджетов. Для легальных зданий налоговая база теперь рассчитывается на основе официальных документов, таких как приложение к разрешению на строительство, что делает оценку более точной и прозрачной.
Ключевые моменты:
- Нелегальные постройки (после 2001 года): налог удваивается на 5 лет.
- Частично завершенные здания: владельцы обязаны декларировать их по отчету о приемке, иначе налог растет на 30% каждые 6 месяцев.
- Мониторинг: использование дронов, спутниковых снимков и сотрудничества между урбанистическими и фискальными службами для выявления нарушений.
Эксперты, цитируемые в статье, прогнозируют рост арендных ставок, особенно в городах с высоким спросом вроде Бухареста, Клужа, Ясс и Тимишоары. Владельцы нескольких объектов или инвесторы пострадают сильнее, пытаясь переложить расходы на арендаторов, но рынок ограничит это. Для обычных владельцев одного дома влияние больше психологическое — рост на несколько сотен лей в год не спровоцирует массовые продажи, но может отпугнуть от покупки второй недвижимости. В целом, рынок недвижимости ожидает увеличения предложений на продажу, давления на цены и дифференциации между покупателями для жизни и инвестиций.
Дополнительные материалы: шире взгляд на налоговые реформы 2025–2026 годов
Поиск дополнительных источников подтверждает, что удвоение налога на жилье — часть более широкой реформы, рекомендованной Всемирным банком и ОЭСР для повышения вклада имущественных налогов в бюджет (сейчас он относительно низкий). Отложенные до 2026 года изменения включают переход к налогообложению на основе рыночной стоимости зданий, что значительно повысит налоговую нагрузку на жилую недвижимость, особенно с устаревшими оценками. Арендодатели переложат финансовую нагрузку на арендаторов.
Другие ключевые изменения:
- НДС на жилье: Стандартная ставка растет с 19% до 21%, а сниженные (5% и 9%) объединяются в 11%. Для нового жилья до 120 м² и стоимостью до €120 000 НДС остается 9% до июля 2026 года, но затем переходит на стандартную ставку, что сделает покупки дороже и вызовет вызовы для рынка.
- Общий фискальный контекст: Введение налога на оборот банков (4%), рост акцизов и взносов на здравоохранение для пенсий. Эти меры принесут дополнительные 1,6 млрд лей в 2025 году и 33,63 млрд в 2026-м. Для недвижимости это значит рост затрат на строительство и транзакции, потенциальное снижение спекулятивных покупок и активизацию рынка неиспользуемых объектов.
В целом, реформы направлены на фискальную устойчивость, но могут привести к коррекции цен вниз, росту аренды и социальным проблемам, например, для пожилых владельцев исторических зданий с высокой рыночной стоимостью. Победители — бюджет и местные власти; проигравшие — владельцы, особенно с несколькими объектами или нелегальными постройками.
Как пострадают владельцы «заброшек» доставшихся после реституции собственности в Румынии и как пострадают владельцы «цыганских дворцов»?
После падения режима Николае Чаушеску в декабре 1989 года Румыния начала процесс реституции имущества, конфискованного коммунистическим режимом в период с 1945 по 1989 год. Это включало возвращение зданий, вилл, домов и земель прежним владельцам или их наследникам. Законы о реституции, такие как Закон № 18/1991 и последующие поправки (включая Закон № 10/2001 и № 165/2013), позволили вернуть тысячи объектов, особенно в Бухаресте, где многие исторические здания в центре города были национализированы. Однако процесс был полон проблем: коррупция, судебные споры, переплаты компенсаций (по данным, Румыния переплатила как минимум 356 млн евро за 2016–2020 годы из-за коррупционных схем), и отсутствие ясных прав наследования. Многие владельцы живут за границей (в США, Израиле или Западной Европе), что приводит к тому, что значительная часть возвращенной недвижимости пустует и приходит в упадок.
В Бухаресте, по оценкам, тысячи таких зданий — от элегантных вилл в районах вроде Котрочень или Доробанць до многоквартирных домов в центре — остаются заброшенными. Причины включают высокие затраты на ремонт (многие здания пострадали от десятилетий пренебрежения), юридические споры между наследниками, отсутствие интереса у владельцев к возвращению в Румынию и спекулятивное владение в ожидании роста цен на замеленные участки под зданиями и прилегающую территорию.
Возвращенная и «забытая» недвижимость, часто историческая и расположенная в престижных районах, имеет высокую рыночную стоимость (от сотен тысяч до миллионов евро), но низкую текущую налоговую базу. С 2026 года налоги на «заброшки» могут вырасти значительно — для типичной виллы в центре это может означать ежегодные платежи в тысячи евро вместо сотен лей сейчас. Для заброшенных объектов это создаст дополнительные проблемы.
Многие владельцы — пожилые люди, эмигранты или наследники с низкими доходами — не смогут покрыть повышенные налоги без дохода от свойства. Это может привести к накоплению долгов, штрафам и, в крайних случаях, принудительной продаже через суд или налоговые органы. Возможны меры смягчения, такие как отсрочка налогов (накопление и взыскание при продаже), но они пока не подтверждены.
Реформа может заставить владельцев ремонтировать и сдавать в аренду или продавать. Это увеличит предложение на рынке, потенциально снижая цены и улучшая доступность жилья, но также вызовет волну продаж. Для спекулянтов или тех, кто держит недвижимость «про запас», владение станет невыгодным.
| Аспект | Текущая ситуация (до 2026) | После 2026 года |
|---|---|---|
| Налоговая база | Устаревшая (строительные затраты или историческая оценка) | Рыночная стоимость (на основе реальных сделок) |
| Налоги для типичной restituted виллы в Бухаресте | Несколько сотен лей в год | Тысячи евро в год (рост в 2–5 раз) |
| Влияние на vacant свойства | Минимальное, если не нелегальные | Высокие затраты, стимул к продаже/аренде; возможные долги/продажа |
| Последствия для владельцев | Пассивное владение возможно | Финансовое давление; пожилые/эмигранты рискуют потерей |
«Цыганские дворцы» (palate țigănești) — это огромные, часто экстравагантные особняки, строящиеся в ромских общинах, таких как в Хунедоаре, Тимишоаре или Хуедине. Многие из них возведены без разрешений, что делает их прямой целью новых мер. Источники указывают, что такие здания часто финансируются из сомнительных источников, включая пособия за рубежом или преступную деятельность, и владельцы избегают налогов, декларируя низкие доходы или получая социальную помощь.
После вступления новых ставок (с 2025–2026 годов):
- Удвоение налога: Если дворец построен без авторизации после 2001 года, налог удвоится на 5 лет. Учитывая размеры (часто 20–30 комнат), база налога высока, и удвоение может составить тысячи евро в год, что критично для владельцев с неофициальными доходами.
- Выявление и штрафы: Использование дронов и спутников сделает скрытие нелегальных построек сложнее. В прошлом такие дворцы уже сталкивались с угрозами сноса за нарушения безопасности и отсутствие разрешений. Теперь добавятся финансовые санкции, включая 30% рост за незадекларированные части.
- Рыночная оценка: С 2026 года переход к рыночной стоимости усилит нагрузку — эти дворцы в престижных районах стоят дорого, но владельцы могут не иметь средств на уплату.
- Социально-экономические последствия: Многие владельцы на пособия или с низкими заявленными доходами рискуют банкротством или продажей. Предложения превратить дворцы в туристический бренд (как в Хуедине) звучат, но без уплаты налогов это маловероятно. В итоге, реформы могут привести к волне сносов или легализации, но с огромными расходами.
| Аспект | Текущая ситуация | После реформ |
|---|---|---|
| Налог на нелегальные постройки | Стандартный | Удвоенный на 5 лет |
| База расчета | Устаревшая | Рыночная стоимость (с 2026) |
| Выявление | Ограниченное | Дроны, спутники, сотрудничество служб |
| Влияние на «дворцы» | Избегание налогов | Высокие штрафы, возможный снос |
Заключение: что ждет рынок недвижимости Румынии?
Новые налоговые ставки — шаг к модернизации, но они ударят по владельцам, особенно с нелегальными или крупными объектами. Для инвесторов в недвижимость Румынии это сигнал к осторожности: рост НДС и имущественных налогов повысит затраты, но может стимулировать спрос на доступное жилье до 2026 года. Владельцам «цыганских дворцов» стоит срочно легализовать имущество, иначе финансовые потери будут значительными. Если вы планируете покупку или инвестиции в Румынии, следите за обновлениями — рынок адаптируется, но с рисками волатильности.
